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財經365獨家:2019樓市十大“猜想”

2019-01-07 17:23? 來源:理財周刊 作者:甄愛軍 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

來源:理財周刊

財經365獨家:2019樓市十大“猜想”,都有哪些樓市新動向呢?一起來看下本文吧!

財經365獨家:2019樓市十大“猜想”

1、調控不會放松


日前,個別城市樓市政策出現微調,使得一些業內人士作出了房地產政策周期輪回、調控政策即將放松的判斷。那么,2019年樓市調控是否會放松?從2018年12月底召開的中央經濟工作會議精神來看,仍舊延續“房住不炒”“構建房地產市場健康發展長效機制”的表述,意味著雖然2019年穩增長壓力較大,但決策層并未有放松房地產的跡象,這與市場預期經濟下行壓力增大之下,會導致調控放松的判斷并不一致。預期2019年房地產市場不會有明顯回暖,房地產投資將延續下滑態勢。


可能性:★★★★☆


2、房價穩中有降


2018年11月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.5%,二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲11.1%和10.5%。其實,一線城市房價整體上漲,完全是因為廣州11月份同比漲幅達到4.9%而抬高了整體水平,因此一線城市房價處于陰跌階段已是不爭的事實。此外,住建部已明確,2019年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展。初步判斷,2019年一線城市房價持續震蕩陰跌,二三線城市房價在2019年上半年漲幅回落,并在下半年出現平穩。


可能性:★★★★☆


3、成交量回落


根據國家統計局公布的數據顯示,2018年樓市1~11月份,商品房銷售面積148604萬平方米,同比增長1.4%。如果按照此前11個月的平均銷售面積估算,2018年全年銷售面積約為162113萬平方米,不及2017年的169408萬平方米。在2019年,調控政策進一步穩固預期,商品房銷售面積將高位回落,但得益于城鎮化支撐,全年降幅有限,預計在5.0%~7.0%之間;其中一線樓市銷售面積穩中小幅回升的概率較大,二線城市分化顯著。


可能性:★★★★☆


4、打折遍地開花


2019年打折促銷現象將變得更加常見。


在2018年,受限價政策影響,不少新上市項目定價往往會低于周邊二手房價,因“被打折”而無需進行促銷。但在2019年,市場預期已經發生變化,持幣觀望者增多,為了加快項目去化速度,打折促銷成為最為務實的選擇。因此可以預計,在2019年,各開發商在打折方面,將不再遮遮掩掩。


可能性:★★★★☆


5、投機客離場


房價上漲預期被扭轉,以杠桿資金進入樓市“撈一票”的投機客,只能選擇離場。


在房價快速上漲階段,投機客以極少的資金投入到市場,然后借用資金的杠桿作用,來獲取超額收益。但在2019年,房價大幅上漲的可能性已然不復存在,因而對于投機客來說,繼續持有房產的意愿將會大幅降低。可以預計,在2019年,經歷了備受煎熬2018年之后,投機客會考慮逐步解套離場。


可能性:★★★★☆


6、房貸利率回落


在2018年底,北京、深圳、杭州、南京、廈門等城市相繼傳出首套房貸款利率上浮比例下調的消息,市場人士認為房貸利率回落可能成為現實。而來自融360統計數據顯示,截至2018年11月份,全國首套房貸款平均利率為5.71%,相當于基準利率的1.165倍,與10月份持平,結束此前連續22個月上漲的態勢。受銀行額度、調控需要等多重因素影響,2018年首套房貸款利率普遍上浮,幅度超過10%。而在2019年,如資金面得到真正改善,房貸利率上浮比例回落的可能性極大。不過,優惠利率重出江湖的可能性極小。


可能性:★★★☆☆


7、商辦再受關注


國家統計局數據顯示,2018年1~11月份,商品房銷售面積148604萬平方米,同比增長1.4%,增速比1~10月份回落0.8個百分點。其中,住宅銷售面積增長2.1%,辦公樓銷售面積下降11.1%,商業營業用房銷售面積下降5.1%。商品房銷售額129508億元,增長12.1%,增速回落0.4個百分點。其中,住宅銷售額增長14.8%,辦公樓銷售額下降6.4%,商業營業用房銷售額下降0.2%。在銷售整體保持高位水平的情況下,商辦物業仍然積弱不振,看來2019年也難有起色。


可能性:★☆☆☆☆


8、萬科重奪第一


如果不出意外,萬科地產在2018年又是“老二”。根據克而瑞公布的數據顯示,2018年前11個月,銷售流量金額榜單TOP3分別是碧桂園、萬科地產、中國恒大,銷售金額分別為6645.5億元、5422.3億元和5391.4億元。自從2016年讓出榜首位置之后,恒大和碧桂園“輪流坐莊”,而萬科地產則只能屈居第二。那么,在2019年,萬科地產能否重奪第一?可能性還是存在的。考慮到2019年調控擴圍,三四線城市必受影響,因而碧桂園有可能會失去第一的寶座。而在和恒大爭奪第一的情況下,萬科地產勝面較大。


可能性:★★★☆☆


9、租金平穩


在長租公寓平臺的推動下,2018年住房租金價格曾出現一輪暴漲走勢。有市場調查報告顯示,2018年北京房屋月租金同比漲幅達到25%左右,部分地段的漲幅接近40%。在2019年,此類情形再次出現的可能性不大,首先是住宅租賃市場也被納入到了調控范圍,其次是租賃房源供應也逐漸增多,因此租金有望全年保持平穩運行。


可能性:★★★☆☆


10、小中介關門


由于二手房市場趨于冷清,靠賺取傭金過活的房產中介將會遭遇困境,尤其是小型房產中介,不得不選擇關張。各地二手房成交仍在低位徘徊,比如北京二手住宅簽約量近1.1萬套左右,上海的二手房成交量也不過1.3萬套,與2016年前后相比,幾近腰斬。預計在2019年,二手房市場成交狀況不會得到明顯改善,因而房產中介的苦日子還沒到頭,小中介關門將會成為普遍現象,大型房產中介也有可能會縮減規模。


可能性:★★★★☆

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